2022年1月房地产企业销售表现·观点月度指数

数据来源：国家统计局，观点指数整理

投资端上，2021年全国完成房地产开发投资14.8万亿元，同比增长4.4%；12月房地产开发投资1万亿元，环比降幅扩大17.1个百分点至16.9%，同比降幅扩大9.6个百分点至13.9%。

开发投资增速的放缓，主要是由于开、竣工增速骤降所致。12月房屋竣工面积同比增速下降13.5个百分点至1.9%，新开工面积同比下降31.2%，降幅较上月扩大10.1个百分点，依旧维持在低位水平。

在销售市场景气度下滑的环境下，房企开工意愿较低，此外资金压力下房企拿地积极性不高，也使得当前可开工资源不足。预计未来一段时间内新开工面积将持续低位振荡，开发投资下行压力明显。

到位资金方面，2021年房企到位资金20.1万亿元，同比增长4.2%。其中，国内贷款、自筹资金、定金及预收款和个人按揭贷款分别为2.3万亿、6.5万亿、7.4万亿、3.2万亿，同比增速分别为-12.7%、3.2%、11.1%、8%。

数据来源：国家统计局，观点指数整理

单月来看，12月到位资金为1.8万亿元，同比降幅扩大12.3个百分点至-19.3%，个人按揭贷款、定金及预付款同比降幅分别扩大18.6、9.8个百分点至-7.9%、-25.9%，楼市行情下行，房企内部销售回款动能驱动力明显减弱。

数据来源：全国银行间同业拆借中心，观点指数整理

不过，今年1月以来，央行实施宽松的货币政策，1年期MLF利率由2.95%降至2.85%，1年期LPR降低10bp至3.7%，5年期以上LPR降低5bp至4.6%。

央行推出传统的降准降息政策组合拳，有助降低房企贷款资金成本以及个人住房按揭贷款利率，提高开工积极性，促进楼市交易，一定程度上缓解房企资金压力现状。

预售资金监管合理放松，房企积极处理到期美元债

除了货币政策之外，部分城市在合理的范围内放松预售资金监管，加大房企资金流动性。

1月20日烟台市住建局发布通知，对信用等级为AAA级开发企业，商品房预售监管资金留存比例降低5个百分点，对信用等级为AA级开发企业，商品房预售监管资金留存比例降低3个百分点。

早在烟台之前，成都住建局于去年11月发布了《关于精准应对疫情冲击全力实现年度目标的通知》，其中提到企业信用等级为A级及以上的，可使用外地银行保函替代相应下浮的监管额度。在项目主体结构工程完成四分之三以及主体结构封顶两个节点，监管额度内预售资金支取比例上限分别提高5%；项目并联竣工验收备案后，监管额度内预售资金支取比例可达到95%。

尽管细则不同，但烟台和成都在一定程度上放松了预售资金的监管力度，信用等级愈高的房企按时交楼的可能性愈大，享受到的监管放松程度也愈大，这可能会成为未来其他城市调整商品房预售资金监管的重要方向。

数据来源：观点指数整理

面对资金压力，一些房企也在通过主动的资产出让，获取更多流动资金。如1月24日，世茂集团和雅居乐将各自持有的广州亚运城项目约27%股权出让给中海，禹洲集团和中南集团将旗下物业公司出售给华润万象生活，转让价格分别为10.6亿元、22.6亿元。

除此之外，佳兆业、奥园以及世茂集团还将手中部分资产摆上货架，积极寻找潜在买家。预计未来一段时间内，房地产行业内的并购案例数量将会明显增加。

根据前段时间央行支持优质的房地产企业兼并收购重点房地产企业项目的相关描述，以及近期招商蛇口完成发行12.9亿元中期票据、华润置地及华润万象生活获得招商银行230亿元并购融资额度，可以预见，优质房地产企业将会在之后的并购交易中保持活跃，充当项目的承接方。

数据来源：观点指数整理

值得一提的是，今年1月多家房企美元债到期。由于资金压力，富力地产、荣盛发展、阳光城以及禹洲地产已经提前跟债权人协商，通过交换要约，将即将到期的美元债交换成为新发行票据，避免债务违约。

同时，上述四家房企还对在未来几年内到期的美元债进行同意征求，积极跟债权人沟通修改原有条款，豁免交叉违约以及相关判决。

为了取得债务人的同意，阳光城附加了公司实控人的个人担保作为增信措施，荣盛发展提供54亿元资产出售承诺，作为兑付或回购债券担保。

从近期美元债的处理方案来看，多数房企并没有躺平，而是积极跟债券人沟通，避免债务违约。

数据来源：Wind，观点指数整理

相关统计数据显示，2022年共有580.9亿美元债到期，其中2022H1到期债务为311.2亿美元，较2021H2增加96亿美元。在即将到来的美元债高峰期，预计房企进行要约交换、债务展期的动作会更加频繁。

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